Immobilien-
und Mietrecht

Eine Eigenbedarfskündigung ist an hohe Hürden geknüpft, um den Mieterschutz zu wahren. Beachten Sie insbesondere die nachfolgenden Punkte:

• Vernünftige Gründe: Der Vermieter muss konkret darlegen, warum er oder eine begünstigte Person (nahe Angehörige oder Haushaltsangehörige) die Wohnung benötigt. Ein bloßer Wunsch reicht nicht aus; es muss ein nachvollziehbarer Nutzungswille vorliegen.
• Formale Korrektheit: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die betroffene Person sowie den Grund detailliert benennen. Nachträgliche Begründungen sind im Prozess meist ausgeschlossen.
• Sperrfristen: Beim Kauf einer bereits vermieteten und dann in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnung gelten gesetzliche Kündigungssperrfristen von mindestens drei Jahren (regional oft bis zu zehn Jahre).
• Anbietpflicht: Steht im selben Haus eine vergleichbare Wohnung leer, muss der Vermieter diese dem Mieter unter Umständen als Ersatzwohnung anbieten.
• Vorgetäuschter Eigenbedarf: Stellt sich der Grund später als vorgeschoben heraus, kann der Mieter Schadensersatz (z.B. Umzugskosten, Mietdifferenz) fordern.

Wir prüfen die Wirksamkeit der Kündigung für Sie und vertreten Ihre Interessen – ob bei der Durchsetzung der Räumung oder der Abwehr einer unberechtigten Kündigung.

Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen liegt gesetzlich eigentlich beim Vermieter. Sie wird jedoch fast immer vertraglich auf den Mieter übertragen. Ob dies wirksam erfolgt ist, hängt insbesondere von folgenden Details ab:

• Starre Fristenpläne: Formulierungen wie „Der Mieter muss alle drei Jahre streichen“ sind unwirksam. Erlaubt sind nur „weiche“ Fristen, die sich am tatsächlichen Abnutzungsgrad orientieren.
• Farbwahlklauseln: Während der Mietzeit darf der Mieter seine Wände bunt gestalten. Eine Verpflichtung, beim Auszug alles „weiß“ zu hinterlassen, ist oft zu starr; die Rechtsprechung verlangt lediglich „neutrale helle Farben“.
• Unrenovierte Übergabe: Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert ohne angemessenen Ausgleich übernommen, ist die Übertragung der Renovierungspflicht auf ihn in der Regel komplett unwirksam.
• Endrenovierung: Klauseln, die den Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung zur Endrenovierung verpflichten, sind ungültig.

Wir analysieren Ihren Mietvertrag und klären, welche Arbeiten tatsächlich ausgeführt werden müssen.

Das Recht zur Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt. Dennoch müssen rechtliche Spielregeln eingehalten werden:

• Mängelanzeige: Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen und ihm die Möglichkeit zur Nachbesserung geben. Ohne Anzeige ist eine Minderung meist ausgeschlossen.
• Minderungsquote: Die Höhe der Minderung orientiert sich an der Schwere der Beeinträchtigung. Da es keine starren Tabellen gibt, ist eine Einzelfallprüfung unerlässlich.
• Zahlung unter Vorbehalt: Um Kündigungsrisiken zu vermeiden, empfiehlt es sich oft, die volle Miete „unter Vorbehalt“ weiterzuzahlen und die zu viel gezahlten Beträge später zurückzufordern.
• Unerhebliche Mängel: Geringfügige Beeinträchtigungen (z.B. eine defekte Glühbirne im Treppenhaus) rechtfertigen keine Minderung.

Wir unterstützen Sie bei der Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen und berechnen die Minderungsquote für Ihr Objekt.

Beim Kauf gebrauchter Immobilien wird die Haftung für Sachmängel im Notarvertrag meist ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“). Dennoch gibt es Auswege:

• Arglistiges Verschweigen: Hat der Verkäufer einen ihm bekannten, wesentlichen Mangel (z.B. früheren Hausschwamm oder Feuchtigkeit im Keller) bewusst verschwiegen, greift der Haftungsausschluss nicht. Der Verkäufer muss über Umstände aufklären, die für den Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern diese bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbar waren.
• Garantien: Hat der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit (z.B. „Keller ist trocken“) ausdrücklich zugesichert, haftet er für das Fehlen dieser Eigenschaft.

Allerdings sind die Hürden für ein erfolgreiches Vorgehen hoch, weshalb die Erfolgsaussichten im Einzelfall geprüft werden müssen. Insbesondere muss der Käufer grundsätzlich nachweisen, dass der Mangel bereits bei Gefahrübergang vorlag und der Verkäufer davon wusste (Käufer trägt Beweislast).

Wir prüfen Ihre Kaufverträge, bewerten die Erfolgsaussichten von Schadensersatzansprüchen oder Rücktrittsforderungen und begleiten Sie bei der gerichtlichen Durchsetzung.

Seit der WEG-Reform 2020 hat sich viel an der Gesetzeslage verändert. Wohnungseigentümer sollten ihre Rechte genau kennen:

• Beschlussanfechtung: Erscheint ein Beschluss der Eigentümerversammlung (z.B. über die Jahresabrechnung) rechtswidrig, muss er innerhalb eines Monats angefochten werden, sonst wird er wirksam.
• Bauliche Veränderungen: Grundsätzlich kann jeder Eigentümer bestimmte bauliche Veränderungen verlangen (z.B. E-Ladestationen oder Barrierefreiheit). Er muss aber oft die Kosten allein tragen, sofern die Gemeinschaft keinen Mehrheitsbeschluss zur Kostenverteilung fasst.
• Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: Streitigkeiten entstehen oft bei Sanierungen (z.B. Fenster oder Balkone). Wir klären, wer für die Instandhaltung verantwortlich ist und wer die Kosten trägt.
• Hausverwaltung: Wir prüfen Verwalterverträge und unterstützen Sie bei Pflichtverletzungen der Verwaltung oder bei deren Abberufung.

Wir beraten Sie umfassend im Wohnungseigentumsrecht, um Ihre Investition zu schützen und rechtssichere Lösungen innerhalb der Gemeinschaft zu finden.